못 받은 보증금, 소송과 경매로 받아내자!

 

'못 받은 보증금, 소송과 경매로 받아내자!'

 

 

안녕하세요! 복덩이 박 소장입니다. 최근 전세금액과 시세에 차이가 없거나 역전되는 역전세에 대한 뉴스를 대중매체에서 자주 접할 수 있습니다. 전세든 월세든 누군가에게는 전재산이나 다름없는 보증금을 돌려받지 못하는 일이 실제 벌어지고 있다니 정말 안타까운 마음입니다.

 

부득이한 사정으로 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령 제도를 이용하여 미리 이사할 수도 있겠지만 여유 자금이 없는 경우 이 것도 불가능할 것입니다. 소중한 나의 보증금, 소송과 경매를 통해 돌려받는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제1항: 경매 집행의 권한

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제1항. 임차인(제3조 2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금 반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행 개시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 08. 13.>

임대인이 보증금을 순순히 돌려주지 않는 다면, 끝내 소송을 통해 강제로 받아 낼 수밖에 없습니다. 이때 우선적으로 진행해야 하는 소송은 보증금 반환청구소송입니다. 내용증명과 계약서 등을 근거로 보증금 반환청구소송을 하여 승소하게 되면 보증금 지급시기와 반환금액 등이 확정되게 됩니다.

 

확정된 판결 후에도 제 때 돌려주지 않는다면, 이 판결문을 근거로 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 '반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 않는다'는 말은, 경매 신청을 위해 살고 있는 집을 미리 비워 줄 필요는 없다는 뜻입니다. 따라서, 해당 주택에 계속 거주하면서 경매 진행상황을 지켜볼 수 있습니다. 더욱이 낙찰자에 보증금을 제 때 받기 위해서는 해당 주택에 계속 살고 있는 편이 훨씬 유리합니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제2항: 우선 변제의 권한

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제2항. 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차 계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차 계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <개정 2013. 08. 13.>

대항력을 갖추고 확정일자를 받아둔 임차인은 경매의 낙찰대금을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 여기에서 대항력이란, 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 말하는데 대항력은 대항요건을 갖춘 경우 자동으로 발생하는 권리입니다. (1) 실제 거주하고 (2) 주민등록(전입신고)을 하면 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자까지 받아두셨다면 일단 조건이 충족됩니다.  다만, 이때 나보다 선순위인 채권자(임차인, 금융기관 등)의 반환 금액이 클 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있다는 점은 주의해야 합니다. 

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제3항: 보증금을 반환받을 권리와 주택 인도의 의무

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제3항. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

경매를 통해 낙찰받은 낙찰자에게 보증금을 돌려받기 위해서는 낙찰자에게 주택을 인도해주어야 한다는 내용입니다. 이때는 낙찰자와 함께 명도확인서를 작성하게 됩니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제4항, 제5항: 이해관계인의 이의 신청 및 절차

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제4항. 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 08. 13.>
제5항. 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

문제 없이 진행되면 좋겠지만 이해관계인이 엮여있을 경우 우선변제 순위와 보증금에 대해 이의신청이 들어올 수 있습니다. 일단 이의신청이 들어오게 되면 권리를 다투는 기간 만큼 보증금 반환이 지체 될 수도 있습니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제6항: 이의신청과 보증금 변제의 유보

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제6항. 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액은 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 08. 13.>

내가 이의신청을 하거나 이해관계인에 의해 이의신청이 들어온 경우, 해당 부분에 대한 변제는 유보하게 됩니다. 결국 소송의 결과에 따라 분배가 결정되고 그 기간 만큼 보증금 반환은 지체됩니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제7항: 우선변제권의 승계

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제7항. 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취즉한 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 08. 13., 2015. 01. 06., 2016. 05. 29.>

우선변제권을 취득한 임차인의 보증금 반환채권은 정해진 금융기관에 양도가 가능합니다. 당연히 보증금반환채권의 금액만큼의 우선변제권을 승계하게 됩니다.

<우선변제권 승계가 가능한 금융기관>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

위와 같이 정해진 기관들은 보증금반환채권을 가진 채권자와 계약을 통해 우선변제권을 승계할 수 있습니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제8항: 우선변제권을 양도한 임차인의 의무

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제8항. 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 '금융기관 등'이라 한다.)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 08. 13.>
1호. 임차인이 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2호. 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3호. 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

금융기관에게 우선변제권을 양도한 임차인은 대항력을 유지해야 하고, 등기부에 임차권등기가 된 경우는 말소를 하여서는 안됩니다.

 

 

주택임대차 보호법  제3조의 2(보증금의 회수) 제9항: 우선변제권을 승계한 금융기관의 대리 및 대위행위 금지

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 제9항. 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 08 .13.>

우선변제권을 승계한 금융기관은 임의로 임차인을 대리 및 대위하여 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

 

 

이상, 주택임대차보호법 조문을 통해 경매를 통해 보증금을 돌려받는 방법을 알아보았습니다. 위와 같이 소송과 경매를 통하면 보증금을 돌려받는 데 도움이 될 수는 있겠지만 그 과정동안 임차인은 엄청난 정신적 고통에 시달리게 될 것입니다. 그나마 보증금 전액을 모두 돌려받을 수 있다면 다행이겠지요. 소중한 내 재산을 지키려면 임대차 계약을 하기 전에 더욱 꼼꼼하게 체크해야 할 것입니다.