보증금을 지키자! 대항력과 대항요건 살펴보기.

"어느 날 갑자기 누군가 집을 비워달라고 한다면?"

 

 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면? 주택을 임차해서 살고 있는 임차인에게 보증금은 평생을 모은 전 재산일 수도 있습니다. 이런 상황에서 나의 소중한 재산을 지킬 수 있는 방법은 무엇일까요? 오늘은 타인에 대한 방어막 역할을 해주는 <대항력>을 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)를 통해 알아보겠습니다. 

 

 

목차

1. 대항력 이란?

2. 대항력을 갖추기 위한 요건.

 

 

1. 대항력이란?

 

<대항력>이란, 제3자에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다. 여기에서 '대항할 수 있는 힘'이란, 나의 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

만약, 대항력이 없다면 어떻게 될까요? 임차한 집이 경매에 넘어가는 상황에서 갑자기 누군가 나타나 집을 비워달라고 합니다. 이때 대항력이 없다면 내가 내가 이 집에 계속 살 수 있는 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 반대로 대항력이 있을 경우, 경락자에게 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에  계속 살 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다. 이럴 땐 아무리 경락자라고해도 보증금을 돌려주기 전에 집을 비워달라고 요청할 수 없습니다. 

 

이렇게 중요한 대항력에 대해 알지 못한다면 우리는 한순간 전 재산을 잃을 수도 있습니다. 임차인에게 대항력이란 정말 중요한 권리입니다. 그래서 오늘은 대항력과 대항요건에 대해 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)을 통해 함께 살펴보겠습니다.

 

 

2. 대항력을 갖추기 위한 요건.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

대항력을 얻기 위해서는 먼저 <대항요건>을 갖추어야 합니다. 대항요건이란, (1) 주택의 인도(점유)와 (2) 주민등록(전입신고) 이 두 가지입니다. 이 두 가지 요건을 모두 갖추어야 대항력을 얻게 됩니다. 반대로, 둘 중 하나라도 갖추지 못하면 대항력이 있다고 할 수 없습니다. 

 

익숙한 방법은 아니지만, 임대인과 협의하면 주택의 등기부에 임차권등기를 할 수 있습니다. 이런 경우 등기부에 임차권등기가 설정되어 있으면 등기부를 열람하여 임차인이 어떤 조건으로 살고 있는지 누구라도 쉽게 알 수 있습니다. 그러나 현실에서 임차권등기에 협조해줄 임대인은 없기 때문에 대신 이와 같은 효력을 내기 위한 방법으로 대항요건을 모두 갖추어 대항력을 만들어야 합니다.

 

참고로, 신축건물의 경우에는 계약 시에 등기부가 아예 없는 경우도 있습니다. 신축한 건물의 등기부는 임대인이 사용승인(사용검사, 준공인가)를 마친 후에 신청할 수 있는데, 신축건물에 신속하게 임대를 맞추기 위해 등기부가 개설되기 전에 임대차 계약을 하는 경우도 많습니다. 특히, 대단지 신축 아파트의 경우 등기부 개설이 오래 걸리는 경우가 많습니다. 이때도 대항요건을 갖춘다면 대항력이 인정됩니다.

 

다만, 대항요건을 갖추기 위해 주민등록과 확정일자를 받았다고 하더라도 반드시 그 즉시 대항력이 생기는 것은 아님을 주의해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 내용을 보면 대항요건을 갖추더라도 '그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.'라고 씌어 있습니다. 이 부분은 아래의 표를 보면서 설명드리겠습니다.

 

①인도일(점유 개시)	+ ②주민등록일(전입신고)	= 대항력 발생일
1월 10일	1월 10일(입주와 동일)	1월 11일 0시(다음 날 발생)
1월 10일	1월 9일(입주 전)	1월 10일 0시(당일 발생)
1월 9일	1월 10일(입주 후)	1월 11일 0시(다음 날 발생)

 

위의 표처럼, 인도일(점유 개시)과 주민등록(전입신고)일에 따라 대항력 발생일이 달라질 수 있다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다. 이사를 한 후에 주민등록을 하시 것이 보통이므로, 주민등록(전입신고)일 다음 날 0시라고 기억해두시는 게 가장 좋습니다. 이런 대항력의 효력 발생 시기의 특성 때문에 임대인으로부터 사기를 당하는 경우도 있으니, 계약 전에는 반드시 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

주민등록은 '해당 주민센터에 방문하여 신청하거나, 온라인(정부24)으로 전입신고를 신청하면 접수된 때를 기준으로 주민등록이 완료된 것으로 보게 됩니다. 따라서, 주민센터에서 업무 처리가 늦어지거나 주민등록이 아예 누락되더라도 임차인은 이로 인한 피해를 보지 않습니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력등) 제2항. 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 01. 06.>

2015년 1월 6일에 개정된 내용으로, 개인뿐만 아니라 위 조건에 해당하는 법인은 주택임대차보호법에 적용받아 대항력이 발생하게 되었습니다. 단, 모든 법인이 가능 것이 아님을 주의해야 합니다. 반드시 대통령령으로 정한 조건에 해당되는 법인이어야 합니다. 이때는 법인 명의로 계약하더라도 실제 거주하는 직원이 주민등록(전입신고)을 함으로써 대항력이 발생합니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력등) 제3항. 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

중간에 직원이 이사하거나 퇴사하거나 다른 곳으로 이사를 하더라도, 새로 거주하는 직원이 전입신고를 하면 계속해서 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만, 새로운 직원이 전입신고하는 다음날 효력이 발생하므로 중간에 대항력을 상실하는 일이 없도록 주의해야 합니다. 기존에 거주하던 사원과 이사하는 날짜를 잘 맞추어 미리 전입신고를 해두면 좋습니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력등) 제4항. 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

보통 임대차 기간 중에 주택이 거래되어 임대인이 바뀌면 계속 살아도 되는지 궁금해집니다. 하지만 이때는 전혀 걱정할 필요 없습니다. 기존 임대인과 미리 협의하여 이사를 하기로 한 상황이 아니라면, 이 법에 따라 새로운 임대인이 기존 임대차 계약의 조건 그대로 권리와 의무를 모두 승계하기 때문입니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력등) 제5항. 이 법에 따라 임대차 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항, 제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

본문의 민법 제575조와 제578조는 담보책임에 관한 내용입니다. 임대차 계약은 보증금과 차임을 주고 부동산을 사용하는 권리인데 정상적인 사용이 어렵다면, 계약을 해제하거나 보증금이나 임대료를 낮추는 대금감액청구를 할 수 있습니다.  단, 계약 해제 청구는 임차인이 이(정상적인 사용이 어려움)를 알게 된 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력등) 제6항. 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.

본문의 민법 제536조는 동시이행항변권에 관한 내용입니다. '동시이행'이란 말에서 알 수 있듯이 보증금을 돌려받을 권리와 임대인에게 집을 인도해주어야 할 의무가 동시에 이루어져야 하며, 어느 한쪽이 의무를 이행하지 않는다면 그 상대방도 자신의 의무를 이행하지 않아도 됩니다.

 

보증금을 돌려받지 못할 경우 동시이행항변권을 주장하면 임대인의 퇴거 요구에 거절할 수 있습니다. 다만, 동시이행 항변권은 내가 먼저 주장하지 않으면 효력이 생기지 않습니다. 보통은 법원 소송 중에 판사에게 주장하는 권리입니다. 

 

이렇게 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)를 통해 대항력을 발생시켜 제3자에게 대항하고 나의 소중한 재산을 지키는 방법을 살펴보았는데요. 제가 항상 강조하는 말이지만 임대차 계약은 계약서 쓰기 전에 모두 꼼꼼히 살펴보는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.