보증금 못 받고, 이사해야 한다면?

'보증금을 돌려받지 못했는데.. 이사해도 괜찮을까?'

안녕하세요! 복덩이 박 소장입니다. 현업에 있다 보면 임대차와 관련하여 다양한 분쟁을 목격할 수 있습니다. 이사는 해야 하는데 임대인이 돌려줄 돈이 없다며 보증금을 못주겠다고 하고. 새로운 임차인은 제 때 맞추기 어렵고. 이럴 땐 참 난감해집니다.

특히, 최근엔 자녀의 교육이나 직장 발령 등의 다양한 사유로 정해진 기한 내에 이사를 꼭 해야 하는 분들이 의외로 많습니다. 그런데 이때 임대인이 보증금을 제 때 돌려주지 않으면 문제가 커지는 거죠. 보증금을 받지 못하고 이사한다면 얼마나 마음이 불안할까요. 보증금을 안전하게 돌려받으면서 편하게 이사할 수 있는 방법은 없는 걸까요?

주택임대차 보호법에는 이러한 상황에 대처할 수 있는 제도가 있습니다. 바로 <임차권등기명령> 제도인데요. 오늘은 임차권등기명령 제도에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

목차
1. 임차권등기명령 이란?
2. 임차권등기명령 신청방법.
3. 임차권등기명령 진행순서와 기간.

1. 임대차등기명령 이란?
임대차 계약은 개인과 개인 간의 법률행위(채권 행위)이므로 제3자에게 대항할 수 없습니다. 대책 없이 다른 곳으로 이사 후 주민등록(전입신고)을 해버리면 대항력은 물론 우선변제권도 사라지게 됩니다. 예를 들어, 내가 이사를 나간 후에 임대인이 새로운 세입자(제삼자)와 계약을 해도 이 계약을 막을 수 있는 권한이 없어지고, 혹시라도 주택이 경매 붙여져 낙찰이 될 경우 다른 채권들보다 우선해서 보호받지 못한다는 것인데요. 이처럼 어떠한 제한도 임대인에게 가해지지 않는 상황이라면 보증금을 서둘러서 돌려주려고 하지 않을 수 있습니다.

그래서 대항력과 우선변제권을 보호받기 위한 장치가 필요한데, <임차권등기명령>이란 제도가 바로 이런 역할을 해줍니다. 임차권등기명령이 실행되면 등기부등본에 임차권등기가 기재되며, 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임대인은 보증금을 모두 반환하기 전까지 해당 주택을 마음대로 사용. 수익 할 수 없기 때문에 보증금 반환을 유도하는 효과를 얻을 수 있습니다. 또한 등기부에 기재된 임차권등기명령은 지워지지 않고 계속 남아 있으로 임대인에게는 부담으로 작용합니다.

임차권등기명령이 임대인에게 부담을 주는 것은 확실하지만, 임차권등기명령에 확정된다고 하여 무조건 보증금을 돌려받을 수 있다고 담보하는 것은 아니라는 점은 주의할 필요가 있습니다. 이 후 상황에 따라서는 소송을 통해 보증금 반환을 강제해야 할 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서, 이 제도는 보증금을 받지 못한 상황에서 사정상 반드시 이사를 해야 할 경우에만 이용하시는 것이 좋을 것 같습니다.


2. 임대차등기명령의 신청방법.

법조문 출처: 법제처

임대차등기명령을 위해서는 해당 주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원 지원 또는 시. 군 법원에 신청서를 제출해야 합니다. 신청서에 작성해야 할 내용은 아래와 같습니다.

법조문 출처: 법제처

(1) 신청의 취지 및 이유.
예) @@@임대차 계약의 만기가 지나도록 임대인이 보증금 반환을 거부하고 있습니다. 이에 따라 임차권등기명령을 신청합니다.

(2) 임대차의 목적인 주택.
임대차 목적인 주택의 주소를 적습니다. 만약 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다.
예) 경기도 @@시 @@동 @@@-@@ @@빌라 @@@호

(3) 임차권등기의 원인이 된 사실.
임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우 그 사실을 적습니다.
예) 주민등록 및 확정일자, 점유 개시일자: @@@@년@@월@@일

(4) 그 밖에 대법원 규칙으로 정하는 사항.


3. 임차권등기명령 진행순서와 기간.

법조문 출처: 법제처

(1) 임차권등기명령의 신청에 대한 재판.
(2) 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판.
(3) 임차권등기명령의 취소 신청 및 그에 대한 재판.
(4) 임차권등기명령의 집행.

신청 후 결과를 받아보기까지 며칠 정도 소요됩니다. 다만, 소송이 기각되거나 임대인의 이의신청 및 민사소송으로 번질 경우 수개월 이상 걸릴 수도 있습니다.

법조문 출처: 법제처

여기서 신청이 기각되면 임차인은 법원에 항고할 수 있으며, 일단 임차권등기명령이 집행되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

법조문 출처: 법제처

임차권등기가 완료되면 새로운 임차인은 우선변제권을 취득할 수 없습니다. 따라서, 사실상 새로운 임차인과 임대차 계약을 막는 효과가 있습니다.

법조문 출처: 법제처

임차권등기명령의 소송 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 또한 지연이자가 발생하는 경우에도 임대인에게 청구 가능합니다. 또한, 이해관계가 있는 금융기관은 이익 보호를 위해 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다.


이상, 임차권등기명령 제도에 대해 알아보았는데요. 이런 분쟁이 발생하지 않도록 예방하는 것이 가장 좋겠지만, 그럼에도 불구하고 이처럼 답답한 상황에 처하셨다면 임차권등기명령 제도를 이용해보시면 좋을 것 같습니다.